发布日期 2020-03-17

高增长高盈利低负债越秀地产实现“不可能三角”

原标题: 高增长高盈利低负债 越秀地产实现“不可能三角”

副董事长、执行董事兼总经理林峰(左) 董事长兼执行董事林昭远(中) 财务总监兼执行董事陈静(右)

文/古月

“从数据来看,我是比较满意的,尤其是核心净利润的增长。”3月10日,越秀地产通过电话会议的形式举行2019年业绩发布会,正在电话那端作全年报告的董事长林昭远,言语中透露出喜悦。

过去一年,越秀地产实现合约销售金额约为721.1亿元,超额完成全年目标;核心净利润约为35.1亿元,同比上升24.8%;平均借贷成本4.93%,净负债率74%,均低于行业平均水平;截至年底,公司持有现金约301.9亿元,现金短债比达4.2,短期还债能力极强。

克而瑞发布研报表示,越秀地产是次核心净利润增长普遍超券商预期8-20%,相信作为少数债券得到投资评级的中小规模房企, 公司股价亦会得到进一步的认可。兴业证券发布研报维持越秀地产的“买入”评级,其称2019年广州地铁入股越秀,双方年内已合作落地3个轨交物业项目,总货值700亿元。随着双方合作项目数量持续增长,将为未来越秀业绩稳步释放提供基础。

业绩会上,越秀地产将2020年合约销售目标定在802亿元,增幅11.21%。林昭远告诉时代周报记者,802亿元的目标,已经综合考虑到疫情的影响。“另外在投资上,公司总体的原则是保持合理的投资强度,保现金流,保杠杆,更好地把握住增储的机会,获取优质土地。”林昭远续称。

里子和面子

如果说规模是房企的面子,那么利润便是房企的里子,是根本。有业内人士提出,今年行业一定会关注利润排行榜,多过于规模排行榜。因为核心净利润能最好地体现一个企业为客户创造价值的质量,是客户用钞票投票的结果,最真实。

数据显示,2019年,越秀地产毛利由83.93亿元增至131.17亿元,毛利率约为34.2%,同比上升2.4%;股东应占利润约为34.8亿元,同比上升27.7%;核心净利润约为35.1亿元,同比上升24.8%。

“从数据来看我是比较满意的,特别是在核心净利润上,增长了近25%。”林昭远在业绩会称。克而瑞也指出,越秀地产是次核心净利润增长普遍超券商预期8-20%。

高利润背后,则是因为越秀地产超前的土地储备战略。2019年,越秀地产通过“轨交+物业”模式、“集团孵化-地产购买”、国企合作、城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式,以较低的溢价率在广州、深圳、杭州、苏州、成都等11个城市新增27幅土地,按权益计算建筑面积为521万平方米。截至年末,公司总土地储备为2387万平米,同比增长23%。其中九成均分布在一二线城市,大湾区土地储备占比为51.7%。

优质的土地储备,为越秀地产的高质量发展提供了“弹药”。2019年,越秀地产在大湾区累计实现合同销售金额421.4亿元,约占公司全年销售的58.5%。其中,广州市的合同销售金额达到约366亿元,同比上升21.2%。此外,“轨交+物业”模式的成功实施,也大大提升了越秀地产优质土地项目的获取能力。截至目前,这一模式已为越秀地产增加土储315万平方米,约占公司总土地储备的13.2%。2019年,越秀轨交物业项目实现合同销售金额50.8亿元,约占公司全年销售的7%。

林昭远在业绩会上表示,“轨交+物业”模式的成功落地,不仅让广州地铁成为公司的战略性股东,也使公司增加了315万平方米的土储,这种模式应该会成为公司未来发展的一个重要模式。

兴业证券认为,随着广州地铁更多新建站点落成,预计与越秀地产合作项目数量会持续增长,成为越秀未来每年稳定的销售贡献部分。另外越秀还有150万平米旧改项目存量。综合计算,公司的待结转货值高达886亿元,为未来业绩稳步释放提供了基础。兴业预计,越秀2020和2021年的核心净利润将分别达44、55 亿元,分别同比增长26%、23%。

低负债、低杠杆

在实现高增长、高盈利的同时,越秀地产的负债和借贷成本仍处于业内合理水平。

2019年,越秀地产的净负债率达75.2%,同比增长14个百分点。亿翰智库指出,净负债率的上升与该公司积极拿地存在较大的相关性,但与top50房企平均净负债率相比,总体仍然保持在合理的区间。

融资方面,越秀地产凭借稳健的财务盘面和良好的资信,在境内外发行了多笔低成本债券。

2019年5月29日,越秀地产完成发行25亿元公司债券,其中3年期票面利率为3.85%,5年期票面利率为3.93%。10月11日,越秀地产发行的15亿元2019年第二期公司债券上市买卖,期限为5年,票面利率为3.60%。据统计,2019年,越秀地产在境内成功发行各类债券共73亿元,期限介于三至五年,发行利率在3.6%至4.03%之间。公司整体平均借贷成本4.93%,远低于2019年房企新增融资成本7.07%(克而瑞数据)。

偿债方面,截止2019年底,越秀地产持有现金约301.9亿元,同比上升11.2%。现金短债比达4.2,完全覆盖一年内到期债务,短期内没有偿债压力。而在2018由标准地产研究院出具的《中国规模房企现金短债比排行榜》中,越秀地产以3.8的现金短债比,位居榜单第八位,仅次于中海、华润、龙湖等房企。

克而瑞认为,在融资方面,越秀融资成本较低,融资渠道趋多元化。在偿债能力上,该公司总体处于行业领先水平,债务结构稳健。

疫情之后

业绩会上,各大媒体关注的另一个重点,就是疫情是否会打乱越秀地产原有的经营计划。

“目前除了湖北地区的销售案场还没有开放,其他地区基本上全部开放了。工地复工也是一样,目前除了湖北地区外,公司其他城市在建项目的工地复工率,大概是85%以上。”林昭远表示,随着内地疫情逐步减缓,来现场看房的人流是在逐渐回暖之中。而且公司也提前做好了一些准备,如果市场有爆发性增长,公司会有足够的货量去供应。林昭远强调,公司在湖北地区的土储占比不超过10%,从影响的角度,不是太大。

而针对公司今年的投资计划是否会作调整,林昭远坦言,从经济和人口角度出发,公司还是会持续将武汉作为重要的区域来发展的。而从整体战略来看,新的一年,公司大概安排了300个亿的投资额计划。

“另外在投资上,公司总体的原则是保持合理的投资强度,保现金流,保杠杆,更好地把握住增储的机会,获取优质土地。”林昭远表示。会上,林昭远还介绍了公司新业务的发展情况。其称目前越秀地产的养老业务有9个项目、4000多个床位。而广州目前有6个项目,其中4个项目在运营中,一共1300多个床位。“到今年年底还会有几个新增的项目,这也是公司从战略角度要坚定发展的产业。”林昭远续称。

在谈及长租公寓业务时,林昭远坦言,虽然公司的发展节奏有点慢,但作为国有背景的企业,国家鼓励租赁政策,公司还是会积极响应。

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